Jenis – Jenis Sertipikat Tanah

Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatu.

Salam sejahterah untuk kita semua, semoga kita selalu sehat dan dalam lindunga-Nya.

Puji  syukur  penulis  haturkan  kepada  Allah  SWT  yang  telah  memberikan rahmat  dan  karunia-Nya  sehingga  penulis  dapat  menyelesaikan dan  merampungkan bahan ini sehingga penulis dapat mempublish hasil penelusuran ini kedalam karya tulis.

Sebelumya saya memohon maaf atas keterlambatan untuk mengupdate blog ini, dikarenakan ada kesibukan pada hari Minggu tanggal 19 – 07 – 2020, barulah ada kesempatan untuk memposting, terimakasih.

Sebelum kita membahas Jenis – Jenis Sertipikat Tanah ada baiknya kita mengenali hak – hak atas tanah, berdasarkan Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 16 ayat 1 yang tertuliskan:

“Hak – hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah :

a.  Hak milik,

b. Hak guna usaha – usaha,

c.  Hak guna – bangunan,

d. Hak pakai,

e.  Hak sewa,

f.  Hak membuka tanah,

g. Hak memungut hasil hutan,

h. Hak – hak lain yang tidak termasuk dalam hak – hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang – undang serta hak – hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Dalam pemaparan pasal diatas dapat difahami hak – hak atas tanah yang sebagian orang pahami bukan hanya sekedar hak kepemilikan saja ada beberapa hak kepemilikan, dan memiliki perbedaan yaitu :

a.      Hak milik.

Yang dimaksudkan hak milik dalam KUHPerdata dalam Pasal 570. Yang tertuliskan:

“Hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya. Asalkan tidak bertentangan dengan undang – undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak – hak orang lain; kesemuanya itu mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdaarkan ketentuan – ketentuan perundang undangan.”

b.      Hak guna usaha – usaha,

Yang dimaksud hak guna usaha dalam UUPA Nomor tahun 1960 Pasal 8 ayat 1 tertuliskan:

“Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.”

c.       Hak guna – bangunan

Yang dimaksud hak guna usaha dalam UUPA Nomor tahun 1960 Pasal 35 ayat 1 tertuliskan:

“Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan – bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

d.      Hak Pakai

Yang dimaksud hak guna usaha dalam UUPA Nomor tahun 1960 Pasal 41 ayat 1 tertuliskan:

“Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanaha milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajibannya yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa – menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan – ketentuan Undang – Undang ini.”

e.       Hak sewa

Hak sewa adalah hak pakai yang memiliki sifat khusus oleh karena itu sifat hak sewanya hanya meliputi bangunan – bangunan.

Yang dimaksud hak guna usaha dalam UUPA Nomor 5 tahun 1960 Pasal 44 ayat 1,2, dan 3, Pasal 45 tertuliskan:

(1)   Seseorangatau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

(2)   Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :

a.       Satu kali atau tiap – tiap waktu ditentukan;

b.      Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

(3)   Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat – syarat yang mengandung unsur – unsur pemerasan.

Pasal 45

Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:

a.       Warga negara Indonesia;

b.      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c.       Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

d.      Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan diIndonesia.

f.     Hak membuka tanah

Hak membuka tanah ialah hak yang dimiliki warga negara indonesia untuk membuka dan mengelola tanah yang diatur berdasarkan peraturan pemerintah, oleh karena itu hak membuka tanah hak yang mengambil hasil hutan ialah hak yang dimiliki warga negara indonesia untuk mengelola dan mengambil hasil bumi.

g.    Hak memungut hasil hutan

Yang dimaksud hak memungut hasil hutan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 tahun 1999 Pasal 1 ayat 1,11 dan 12, yang tertuliskan:

(1)   hutan adalah suatu lapangan bertumbuhan pohonan – pohon yang secara keseluruhan merupakan persekutuan hidup alam hayati beserta alam lingkungannya dan yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai hutan.

(11)  Hak pemungutan hasil hutan adalah hak untuk memungut hasil hutan baik kayu maupun non kayu pada hutan produksi dalam jumlah dan jenis yang ditetapkan dalam surat ijin.

(12)  Areal kerja hak pemungutan hasil hutan adalah kawasan hutan produksi yang diberi hak pemungutan hasil hutan.

h.      Hak – hak lain

Yang dimaksud hak – hak lain dalam UUPA Nomor 5 tahun 1960 Pasal 53 ayat 1, tertuliskan:

(1)   Hak – hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf h, ialah hak gadaiu, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat – sifatnya yang bertentangan dengan undang – undang ini dan hak – hak tersebut diusahakan hapusnya didalam waktu yang singkat.

Dari pemaparan diatas adalah bagian dari Jenis – Jenis Sertipikat Tanah yang ada saat ini, perlunya kita memahami bahwa keseluruhan hak yang kita miliki bukanlah hak milik, sehingga saya memaparkan sedikit mengenai hak – hak atas tanah berdasarkan Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, saya memaparkan jenis – jenis hak untuk merubah sedikit pemahaman kita seperti yang saya jelaskan kepemilikan hak bukan hanya hak milik saja, oleh karena itu perlunya kita bersama - sama memahami UUPA agar tidak keliru dalam memahami Hak – Hak Atas Tanah.

Untuk penjelasan sertipikat sendiri adalah surat tanda bukti kepemilikan hak atas tanah, hak pengelolaan tanah, hak mewakafkan, hak milik satuan rumah susun atau biasa disebut (rusun) dan hak tanggungan yang sudah didaftarkan kedalam buku tanah pemegang hak atas tanah (sertipikat) yang sudah dijelaskan dalam Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960  Pasal 19 ayat 2 huruf c yang tertuliskan :

“Pemberian Surat – Surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.”

Dari pengertian diatas pemegang sertipikat adalah alat bukti sebagai pemegang hak yang sah atas sebidang tanah, dan merupak surat berharga yang dapat memberikan manfaat bagi pemiliknya, selanjutnya apa – apa saja yang dimaksudkan Jenis – Jenis Sertipikat Tanah itu?

Jenis – Jenis Sertipikat Tanah tebagi beberapa jenis yaitu :

1.      Sertipikat Hak Milik (SHM)

2.      Sertipikat Hak guna Bangunan (SHGB)

3.      Sertipikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Jadi sepengetahuan saya jenis sertipikat hanya 3, adapun bagi teman – teman yang mengetahui Jenis – Jenis Sertipikat Tanah yang belum saya jelaskan bisa berkomentar agar sama” kita bisa sharing ilmu pengetahuan, dalam hal ini banyak yang menyatakan Girik, ataupun Akta Jual Beli kedalam Jenis – Jenis Sertipikat Tanah, namun menurut saya itu adalah hal yang keliru, karena Akta Jual Beli, Girik, Petok, atau Rincik, adalah surat – surat penguasaan fisik atas tanah yang saya sudah uraikan sebagai kelengkapan dokumen pendaftaran tanah (https://tanahdanindonesia.blogspot.com/2020/07/pendaftaran-tanah-secara-sporadik.html), oleh karena itu saya tidak memasukkan kedalam jenis sertipikat, karena sepengetahuan saya itu adalah kelengkapan dokumen dalam pengurusan sertipikat, dari tiga jenis sertipikat diatas adapun pengertiannya ialah sebagai berikut :

1.      Sertipikat Hak Milik (SHM)

Setipikat Hak Milik atau biasa disebut (SHM) ialah sertipikat dengan kepemilikan penuh atas suatu bidang tanah oleh pemegang Sertipikat Hak Milik, Sertipikat Hak Milik ialah bukti kepemilikan yang cukup kuat atas bidang tanah yang pemegang hak milik karena tidak ada lagi urusan dengan pihak lain terkait kepemilikan suatu bidang tanah.

Yang saya maksudkan disini cukup kuat ialah apabila diperhadapkan dalam suatu perkara hukum.

Hak milik bisa dikuasai secara turun temurun oleh pemegang hak kepemilikan yang statusnya memiliki fungsi baik secara sosial, maupun pertanian, hak kepemilikan juga dapat dijual ataupun dijaminkan, oleh karena itu pemegang sertipikat hak milik dapat membuktikan kepemilikannya berdasarkan Sertipikat Hak Milik yang dikuasainya (dimilikinya).

Status kepemilikan Sertipikat Hak Milik juga tidak terbatas seperti Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang akan kita bahas setelah pembahasan ini, namun dalam sertipikat dapat dipergunakan dan dipertanggung jawabkan sebagai bukti kuat kepemilikan sebidang tanah yang sah berdasarkan peraturan perundang – undangan yang berlaku dalam hal ini Sertipikat Hak Milik juga adalah dasar yang cukup kuat untuk melakukan proses jual beli, pinjaman kredit, atau dijaminkan dibank. Sertipikat hak milik hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia saja namun Sertipikat Hak Milik atas tanah dan bangunan yang dibuktikan Sertipikat Hak Milik masih dapat dilepaskan haknya untuk kepentingan Negara, atau memberikan (Hibah untuk fasilitas umum, atau dihbahkan untuk kepentingan pribadatan), ditelantarkan, atau bukan warga negara Indonesia yang menguasai bidang yang dimaksud.

 

2.      Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertipikat Hak Guna Bangunan atau biasa disebut (SHGB) ilah sertipikat yang hanya dapat memanfaatkan tanah yang dalam kurun waktu tertentu yang status kepemilikan tanahanya tersebut dikuasai negara. Sertipikat Hak Guna Bangunan memiliki batas waktu daluarsa (Expired) yang biasanya 10 hingga 30 tahun, dan harus diperpanjang sekiranya melampaui batas waktu yang telah ditentukan pemilik Sertipikat Hak Guna Bangunan, diwajibkan mengurus perpanjangan sertipikatnya.

Sertipikat Hak Guna Bangunan dapat juga dikategorikan pemanfaatan hak atas tanah atau bangunanyang dimana seseorang mengelolah dan mendirikan suatu bangunan diatas lahan yang bukan dia miliki secara sah atau lahan yang bukan milik pribadinya yang dibatasi waktu tertentu sehingga Sertipikat Hak Guna Bangunan harus dipergunakan sesuai batas waktu yang ditentukan dan perlu untuk memperpanjang batas waktunya, sertipikat ini juga dapat dijaminkan seperti Sertipikat Hak Milik atau dialihkan kepemilikannya, pemegang Sertipikat Hak Guna Bangunan wajib memberikan pemasukan ke kas negara berdasarkan Hak Guna Bangunan yang dia miliki.

Tanah yang statusnya hak guna bangunan dapat dikuasai warga negara asing namun bukan sebagai Hak Milik tapi berupa Hak Guna Bangunan saja, tanah yang statusnya Hak Guna Bangunan ini juga kadang kala dikelola oleh pengembang perumahan, instansi, apartemen, dan lain – lainnya.

Perlu diperhatikan sekiranya anda membeli unit perumahan, perlu kita perhatikan  dan diteliti terlebih dahulu status sertipikatnya, jika sertipikatnya Sertipikat Hak Guna Banguanan maka anda tidak dapat memiliki hak penuh atas tanah tersebut dan tidak dapat pula diwariskan kepara pewaris.

 

3.      Sertipikat Hak Satuan Rumah Susun (SHRS)

Sertipikat Hak Satuan Rumah Susun atau biasa disebut (SHRS) ialah kepemilikan tanah atas rumah berbentuk vertikal atau bangunan yang berdiri diatas tanah yang dikuasai lebih dari satu kepemilikan (Dkk), dalam hal ini rumah susun digunakan sebagai dasar kepemilikan bersama atas benda tak bergerak yakni objeknya kepemilikan diluar dari rumah susun yang dikuasi yang dimaksudkan tak dimiliki yakni lahan parkir atau fasilitas yang meliputi sekitar rumah susun tersebut.