Jual Beli Tanah

Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatu.

Salam sejahterah untuk kita semua, semoga kita selalu sehat dan dalam lindunga-Nya.

Puji  syukur  penulis  haturkan  kepada  Allah  SWT  yang  telah  memberikan rahmat  dan  karunia-Nya  sehingga  penulis  dapat  menyelesaikan dan  merampungkan bahan ini sehingga penulis dapat mempublish hasil penelusuran ini kedalam karya tulis.

Sebelumya saya memohon maaf atas keterlambatan untuk mengupdate blog ini, dikarenakan ada kesibukan pada hari Sabtu tanggal 25 – 07 – 2020, barulah ada kesempatan untuk memposting, terimakasih.

Pembahasan kali ini kita akan membahas mengenai Jual Beli Tanah, Jual Beli Tanah saat ini sudah menjadi bagian dari kebutuhan sebagian orang, bahkan kebanyakan orang terkhusus masyarakat di Indonesia sendiri menjadikan jual beli tanah sebagai bisnis yang menjanjikan, oleh karena itu perlu juga dipahami baik pembeli maupun penjual bersama-sama melakukan perjanjian dan perikatan untuk mencegah permasalahan yang bisa saja timbul kedepannya, misalnya:

1.      Penjual yang memiliki lahan telah menjual lahannya kepada pihak pertama, namun karena tidak adanya etikat baik dari penjual, penjual menjual tanahnya ke pihak lain tanpa sepengetahuan pihak pertama yang telah membelinya.

2.      Sekiranya penjual telah melepaskan tanah milik yang telah dikuasai oleh pembeli berdasrkan kwitansi pembeliannya, namun dikemudian hari penjual lupa memberitahukan kepada pewarisnya sehingga pewarisnya menggugat pembeli atas hak kewarisannya.

3.      Penjual telah melakukan proses jual beli tanah kepada pembeli berdasarkan kwitansi untuk dinyatakan perpindahan hak milik atas tanahnya dan tanpa saksi pada saat melakukan proses Jual Beli, namun peroses penjualan itu berjalan 2 kali pembayaran dalam kesepakatan Jual Beli tanpa dokumen perjanjian, diproses pembayaran kedua pembeli tidak melakukan pembayaran sesuai yang dilakukan kesepakatan Jual Beli tadi sehingga terjadi permasalahan antara penjual dan pembeli yang biasa disebut one prestasi.

4.      Penjual melakukan proses jual beli dengan perantara dengan pembeli, yang dimana perantara tersebut tidak memiliki surat kuasa atas penjuala atas bidang tanah yang dimiliki penjual ke pembeli, dalam proses penjualannya pembeli membayar lunas harga yang telah disepakati antara penjual dan pembeli melalui perantara penjual, namun pada saat perantara memberikan hasil Jual Beli tersebut kepenjual tidak lagi sesuai dengan harga yang ditetapkan pada proses penjualan awal tadi.

Banyaknya masalah yang timbul dalam proses jual beli yang saya jelaskan diatas adalah sebahagiannya saja, sehingga saya ingin mengajak kita semua agar berhati – hati melakukan proses jual beli baik secara langsung menjual tanahnya, ataupun dengan perantara, bahkan sebagian orang juga menjual tanahnya kepada keluarga sendiri tanpa melakukan prosedur yang sudah ada yakni dengan cara melakukan perikatan dan perjanjian untuk terhidar dari permasalahan kedepannya, namun pada saat terjadi permasalahan diatas yang sudah diuraikan baik dalam status kita menjual kekeluarga tetap lahir konflik yang tidak sesuai dengan perjanjian, oleh karena itu perlu kita ketahui bersama bahwa perlunya kehati-hatian dalam melakukan proses Jual Beli.

Jual Beli juga sudah dijelaskan dalam KUHPerdata, menurut KUHPerdata Pasal 1457 tertuliskan:

“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuki membayar harga yang dijanjikan. (KUHPerd. 499, 1235 dst., 1332 dst., 1465, 1533 dst.)”

Saya ingat pesan Ibu saya yang mengatakan kurang lebih seperti ini: “Kebanyakan kita (manusia) yang mengangap segala sesuatu itu dekat dengan keluarga, sahabat, dan teman – teman kita seperti keluarga dan tidak usah dipermasalahkan, perlu kau ingat nak ada hal bagi sebagian orang yang tidak bisa seperti itu yaitu, tanah, jabatan, dan harta yang mereka miliki, tanah tidak mengenal kita keluarga, saudara atau teman, jabatan begitupula dengan harta, sehingga perlu kita berhati – hati dalam menyikapi dan agar tidak keliru dalam mengambil keputusan.” Sehingga saya rasa perlunya kita menanamkan prinsip kehati – hatian, sebagian orang menyatakan tidak enak dengan hal tersebut dilakukan ke keluarga, sahabat, dan teman, namun dalam hal ini terkadang pesan itu terbukti seperti yang biasa saya saksikan sendiri, baik keluarga dan teman tekadang konflik terkait masalah Jual Beli Tanah.

Tanah juga merupakan kepemilikan yang amat sering menjadi sengketa, sehingga perlu kita pahami sebelum melakukan proses Jual Beli Tanah perlu menyertakan perjanjian hitam diatas putih dan melibatkan pihak terkait, tanah juga di uraikan dalam KUH Perdata Pasal 506 ayat 1 dan Jual Beli juga sudah dijelaskan dalam KUHPerdata, menurut KUHPerdata Pasal 1457 yang tertuliskan:

Pasal 506

-          Barang tak bergerak adalah :

“ Tanah pekarangan dan apa yang didirikan diatasnya;”

 

Pasal 1457

“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuki membayar harga yang dijanjikan. (KUHPerd. 499, 1235 dst., 1332 dst., 1465, 1533 dst.)”

Dalam penerangan pasal diatas menyatakan bahwa tanah merupakan benda tak bergerak, sehingga perlu kita ketahui ketika melakukan peroses Jual Beli Tanah, yang berpindah bukanlah lahannya, yang berpindah adalah hak kepemilikan atas tanah yang dijual.

Dalam KUH Perdata juga mengatur mengenai pengikatan antara satu pihak yang dengan pihak lain pada pasal 1233,1234,1235 dan 1313 yang tertuliskan:

Pasal 1233

“Perikatan, lahir karena suatu persetujuan atau karena undang – undang (KUHPerd. 1313 dst., 1352; Rv.102.)”

Pasal 1234

“Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu. (KUHPerd. 1235 dst.,1239 dst.,1314)”

Pasal 1235

“Dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, termaktub kewajiban untuk menyerahkan barang yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sampai saat penyerahan. Luas tidaknya kewajiban yang terakhir ini tergantung pada persetujuan tertentu; akibatnya akan ditunjuk dalam bab – bab yang bersangkutan. (KUHPerd. 105, 385, 612 dst., 784, 1033, 1157, 1356, 1444 dst., 1474 dst., 1482., 1550.1, 1560.1, 1706 dst., 1715, 1744, 1801).”

Pasal 1313

“Suatu Persetujuan adalah suatu perbuatan dimana suatu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. (KUHPerd. 1233 dst.)”

Dijelaskan pula dalam KUHPerdata Pasal 1458 telah terjadi dan dikatan sah secara undang – undang sekiranya memenuhi Pasal 1320 KUHPerdata tertuliskan:

Pasal 1458

“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang – orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. (KUHPerd. 1340, 1474, 1513; Rv.102.)”

Pasal 1320

“Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; (KUHPerd. 28,1312 dst.)

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan ; (KUHPerd.1329 dst.)

3. Suatu pokok persoalan tertentu; (KUHPerd. 1332 dst.)

4. Suatu sebab yang tidak terlarang. (KUHPerd. 1335 dst.)

Proses tranksi Jual Beli dapat batal berdasarkan KUHPerdata Pasal 1321 yang tertuliskan :

“Tiada suatu persetujuan pen mempunyai kekuatan jika diberikan karena kehilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan. (KUHPerd. 893, 1449, 1452, 1454, 1456, 1859, 1926.)”

Dalam proses tranksaksi penjual dan pembeli tanah sebenarnya harus dilakukan dengan aparat pemerintah semisalnya Camat yang sudah mengikuti pelatihan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS) atau kah notaris yang sudah menjadi PPAT, hal ini dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 ayat 1 dan 2 yang tertuliskan:

“1. Pejabat pembuat akta tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta – akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun.”

“2. PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.”

Dalam penerapan Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pun dijelakaskan dalam Pasal 16 ayat 1 dan Pasal 26 ayat 1 dan 2 yang tertuliskan:

Pasal 16

“Hak – hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah :

a.  Hak milik,

b. Hak guna usaha – usaha,

c.  Hak guna – bangunan,

d. Hak pakai,

e.  Hak sewa,

f.  Hak membuka tanah,

g. Hak memungut hasil hutan,

Hak – hak lain yang tidak termasuk dalam hak – hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang – undang serta hak – hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Pasal 26

“1. Jual-beli, penukaran, penghibaan, peberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan – perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.”

“2. Setiap jual beli, penukaran, penghibaan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan – perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dan ketentuan, bahwa hak – hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”

Dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 16 ayat 1 diatas yang menjadi objek penjualan dikebanyakan masyarakat adalah hak milik, sekiranya kita tidak memiliki hak – hak kepemilikan diluar dari hak yang dijelaskan Pasal 16 diatas meka perlu mengkonversi dulu dengan prosedur tertentu, oleh karena itu perlu kita pahami bersama dalam melakukan proses Jual Beli Tanah yang baik harus memperhatikan segala sesuatunya dan mempersiapkannya semua dokumen yang diperlukan untuk melakukan peroses Jual Beli Tanah yang baik agar kita terhidar dari konflik atau sengketa yang akan timbul dikemudian hari, berikut bebrapa hal yang perlu kita persiapkan untuk proses Jual Beli Tanah:

1.      Cakap atau dewasa untuk melakukan proses perikatan dan perjanjian.

2.      Foto Copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang sudah dilegalisir, Penjual dan Pembeli.

3.      Foto Copy atau Asli yang terbaru Surat Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) disiapkan penjual yang menjadi objek penjualan.

4.      Kuasa Penjualan apabila penjual harus didampingi, pada saat proses jual beli juga harus menghadirkan pemilik lahan yang lahannya ingin dijual pada saat melakukan peroses Jual Beli Tanah.

5.      Keterangan Ahli Waris (apabila berupa warisan).

6.      Surat Keterangan Bebas Sengketa disiapkan oleh penjual tanah yang menjadi Objek tanah yang akan diperjualbeliakan.

7.      Persiapkan Seluruh Dokumen Tanah yang akan menjadi Objek penjualan dan betul dikuasai berdasarkan dokumen, Surat – Surat Penguasaan Fisik Penguasaan Tanah, Semisalnya:

a.       Sertipikat Tanah apabila sudah memiliki Sertipikat, jika tidak ada persiapkan surat – surat penguasaan fisik tanah;

b.      Surat Keterangan Tanah, atau Surat Keterangan Tanah Garapan, (SKT,SKTG)

c.       Pengoporan Hak Tanpa Ganti Rugi, atau Akta Hibah.

d.      Pengoporan Hak Dengan Gati Rugi, atau Akta Jual Beli (AJB).

e.       Girik, Petok, atau Rincik

8.      Mengahadirkan Saksi – Saksi dan PPAT atau PPATS untuk melanjutkan proses jual beli.

Lahan yang dijual adalah yang akan dipertukarkan yang menjadi objek jual beli yakni tanah yang dihargai atau ditukarkan dengan uang yang sah sebagai alat tukar suatau bidang tanah dan objek tanahnya harus pemilik yang sah dan bukan tanah status di wakafkan, namun perlu juga kita ingat dalam Jual Beli Tanah harus melihat juga lahan apa yang kita ingin jual, sekiranya itu adalah lahan pertanian yang masih produktif haruslah kita jaga agar tidak menjadi permaslahan yang baru dikemudian hari bagi para penerus bangsa (selengapnya https://tanahdanindonesia.blogspot.com/2020/07/alih-fungsi-lahan.html), karena saat ini kita juga mengalami keterbatasan lahan pertanian.